Lelang : Pengertian, Fungsi, Klasifikasi, Tata Cara, Aspek aspek hukum

Pengertian Lelang adalah di Indonesia dapat ditemukan dalam pasal 1 Vendu Reglement yang saat ini masih berlaku. Menurut pasal tersebut lelang adalah setiap penjualan barang di muka umum dengan cara penawaran harga naik – naik, turun – turun, dan atau tertulis melaui usaha mengumpulkan para peminat atau peserta lelang yang dipimpin oleh pejabat lelang atau Vendemeester.

Definisi Lelang Menurut Para Ahli

Pengertian lelang yang lain adalah pada penjualan barang di muka umum, dengan penawaran harga secara lisan atau dengan penawaran harga secara tertulis, yang didahului dengan pengumuman lelang berdasarkan Perundang –

Undangan yang berlaku,Varia Peradilan No. 127 Tahun 1996, April 1996, h. 28.  oleh karena itu pembelian barang dan   pemborongan pekerjaan secara lelang seperti pada mekanisme APBN yang sering disebut dengan ” L.elang Tender ”.

Pelelangan merupakan tahap akhir daripada Eksekusi yang dilakukan oleh PUPN. Untuk mengetahui apa yang dimaksud dengan Pelelangan menurut Pendapat beberapa Orang sarjana antara lain :

Menurut Prof. Polderman : Lelang adalah alat untuk mengadakan perjanjian atau persetujuan yang menguntungkan bagi bagi si penjual dengan cara menghimpun para peminat sementara dari MTG Maulenberg, seorang ahli lelang  Negera  Belanda  dari  Departement  of Marketing  and  Market Research

Aqcultural Univesity of Negeringen ” Antions are intermediary berneer buyers and sailers . Their main objective is price discovery ”.

Mr. Wennek dari Balai Lelang Ripper Boswelp and Company Swiss mengatakan :

”Auction is a system of selling to the public a number of individual iteme, one at a time commencing at a set time or a set day. The auctionser conducting the auction inrites offere of price for the item from the attenders ”. Mahkamah Agung RI, Op.Cit. h. 3.

Pengertian Lelang Eksekusi oleh Pengadilan Negeri adalah lelang yang dilakukan untuk melaksanakan Putusan hakim Pengadilan dalam hal perkara perdata termasuklelang dalam rangka eksekusi grosse akte hipotik.

Sedangkan Lelang Eksekusi eks sitaan PUPN adalah Lelang Eksekusi dalam rangka penagihan piutang negara yang wajib dibayar oleh penanggung hutang kepada negara atau Badan – Badan Penanggung Hutang Negara, baik secara langsung atau tidak langsung dikuasai oleh negara berdasarkan suatu peraturan, perjanjian atau sebab apapun.

Dari Pengertian Lelang tersebut di atas dapat dikemukakan 2 hal penting,yaitu :

1. Pengertian Lelang adalah terbatas pada penjualan barang di muka umum.
2. Dalam Pengertian lelang harus memenuhi 5 unsur, yaitu :
• Lelang dalam bentuk penjualan. Hipotik yang dijual melalui pelelangan berdasarkan grosse akta hipotik yang dilakukan oleh Pengadilan Negeri atau berdasarkan surat pernyataan bersama oleh PUPN, maka pembeli tanah, tanah dan rumah tersebut, akan menerima benda yang dibelinya itu bebas dari semua beban, dan hipotik yang tidak terbayar dengan hasil lelang akan diperhitungkan agar dicoret oleh  Ketua  Pengadilan   Negeri atau Kepala PUPN. Varia peradilan, No. 46 Tahun 1989, Juli 1989, h. 124.
• Cara penawarannya dengan harga khusus dengan harga semakin naik atau semakin turun, atau secara tertulis tanpa memberi prioritas pada pihak manapun.
• Pihak pembeli tidak dapat ditunjuk sebelumnya.
• Memenuhi unsur publisitas.
• Dipimpin oleh juru lelang/Pejabat lelang yang diangkat oleh Menteri Keuangan.Retnowulan Sutantio,dkk,Pustaka Peradilan Perdata Tertulis,(Jakarta, Mahkamah Agung RI dan The Asia Foundation, 1994). h. 3.

Fungsi Lelang

Sesuai dengan pengertian lelang tersebut di atas maka Lelang mempunyai 2 fungsi, yaitu Fungsi Privat dan Fungsi Publik.

Fungsi Privat terjadi karena lelang merupakan institusi pasar yang mempertemukan penjual dan pembeli, maka lelang berfungsi memperlancar arus lalu lintas perdagangan barang. Maka fungsi publik adalah :

1. Penanganan aset yang dimiliki atau dikuasi Negara untuk meningkatkan Efisiensi dan tertib administrasi dan pengelolaaannya.
2. Memberikan pelayanan penjualan barang yang bersifat cepat, aman, tertib dan mewujudkan harga yang wajar.
3. Mengumpulkan penerimaan Negara dalam bentuk Bea Lelang.

Fungsi Publik lelang yang pertama berkaitan dengan kedudukan lelang dalam kerangka sistem Hukum Indonesia. Lelang sebagai sarana penjualan barang, diperlukan guna melangkapi sistem hukum yang telah dibuat terlebih dahulu (BW,HIR,Rbg). Penjualan barang secara lelang dirasakan sebagai alternatif yang tepat karena yang diperlukan adalah suatu sistem penjualan yang subur harus menguntungkan dan objektif, juga harus memenuhi rasa keadilan, keamanan,  kecepatan,  dan  diharapkan  dapat  mewujudkan  harga  wajar  serta menjamin adanya kepastian hukum. Ibid. h. 4

Fungsi publik lelang yang kedua terutama berhubungan dengan tindak lanjut dari barang – barang Negara yang dihapus atau tidak dimanfaatkan lagi dari pengelolaan atau penguasaan Negara yang karena sesuatu hal ingin dijual termasuk barang yang dikuasai Negara, asset BUMN atau BUMD, barang – barang yang tidak bertuan, barang temuan, dan sebagainya. Adil bila barang – barang yang dibeli dari uang rakyat yang dikumpulkan oleh Negara dalam bentuk pajak, retribusi, dan lain – lain dijual kembali kepada rakyat dengan cara penjualan yang terbuka, objektif, kompetitif, dan cepat serta aman. Untuk menjamin terciptanya penjualan yang adil, maka ditetapkanlah lelang sebagai sarana penjualan barang – barang Negara tersebut terakhir dengan Keputusan Presiden No. 16 tahun 1994.

Fungsi publik yang ketiga berkenan dengan penerimaan Negara berupa Bea Lelang yang dikenakan kepada penjual dan pembeli atas harga pokok lelang. Disamping itu lelang menghasilkan penerimaan Negara berupa uang miskin yang dibebankan kepada pembeli lelang dan menjadi bagian dari penerimaan dana sosial Departemen Sosial.

Klasifikasi Lelang

Pasal 1 angka 2 dan 3 Keputusan Menteri Keuangan No. 450/KMK 01/2002, sebagaimana diubah dengan Peraturan Meneri Keuangan No. 40/PMK 07/ 2006 mengklasifikasikan lelang menjadi :

a. Lelang Eksekusi

Jenis lelang ini merupakan penjualan umum untuk melaksanakan atau mengeksekusi putusan atau penetapan Pengadilan atau dokumen yang dipersamakan dengan Putusan Pengadilan, seperti hipotik, Hak Tanggungan atau Jaminan fidusia.

Jenis atau bentuk lelang inilah yang dimaksud dalam Pasal 200 ayat 1 HIR / Pasal 215 RBG:

1. Penjualan di muka umum barang milik Tergugat yang disita Pengadilan Negeri.
2. Penjualan dilakukan Pengadilan Negeri melalui perantaraan Kantor Lelang.

Khusus lelang sitaan berdasarkan Putusan Pengadilan, disebut ”Lelang Eksekusi”. Termasuk juga ke dalamnya dokumen yang disamakan dengan Putusan Pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, seperti Sertifikat Hak Tanggungan dan jaminan fidusia. Setiap penjualan umum yang dilakukan Pengadilan Negeri, disebut lelang eksekusi.

Syarat pokok yang melekat pada lelang eksekusi berdasarkan Pasal 200 ayat (1) HIR/RBG, eksekusi didahului dengan sitaan eksekusi (executoriale beslag,executory seizure). Dengan demikian, penjualan itu dilakukan terhadap barang tergugat yang telah diletakkan di bawah penyitaan (executoriale beslag, leggen op, to take seizure).

b. Lelang Non eksekusi

Jenis lelang ini merupakan penjualan umum di luar pelaksanaan Putusan atau Penetapan Pengadilan yang terdiri dari :

1. Lelang barang milik/dikuasai negara
2. Lelang sukarela atas barang milik swasta.

Sehubungan dengan klasifikasi di atas, yang akan dibicarakan dalam uraian lelang berikut ini, diarahkan pada bentuk Lelang Eksekusi. M. Yahya Harahap, Op. Cit. h. 116.

Mengingat Peraturan Pemerintah No 6 Tahun 2006 maupun Peraturan Menteri Keuangan No 96/PMK.06/2007 tidak diatur mengenai prosedur penjualan terhadap bongkaran, maka dalam proses penjualannya melalui lelang tidak diperlukan surat persetujuan penjualan dari pengelola barang sepanjang barang tersebut bukan kategori rekonstruksi/pembangunan kembali, melainkan renovasi/rehabilitasi. Untuk mendukung hal tersebut pemohon lelang harus melampirkan fotokopi DIPA yang memuat alokasi dana untuk renovasi/ rehabilitasi tersebut.

Tata Cara Penawaran Lelang Serta Pembayarannya

Menurut Pasal 16 Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006, Penawaran Lelang dapat dilakukan dengan cara:

1. Lisan
2. Tertulis
3. Tertulis dilanjutkan secara lisan apabila penawaran tertinggi belum mencapai nilai limit.

Pasal 18 Peraturan Menteri Keangan No. 40/PMK 07/2006, mengatur kewenangan menentukan cara penawaran sebagai berikut :

1. Penjual dapat mengusulkan penawaran secara tertulis
• Penjual berhak mengusulkan penawaran secara tertulis
• Usul itu disampaikan kepada Kepala Kantor Lelang
• Dan disampaikan sebelum pengumuman lelang.
  
  Jika usul disampaikan sesudah pengumuman lelang, penjual dianggap tidak mengajukan usulan. Selain itu, penjual tidak diperkenankan mengusulkan penawaran secara parsial, yakni tidak boleh mengajukan usulan sebagian barang dengan cara penawaran tertulis dan sebagian lagi penawaran secara lisan. Dalam satu pelaksanaan lelang, sistem penawaran terhadap seluruh barang harus sama. Penawar tidak boleh mengajuan surat penawaran lebih dari satu kali untuk sama bidang tanah, bangunan atau barang tertentu.
2. Yang menentukan Penawaran Lelang ialah Kepala Kantor Lelang Apabila  penjual  tidak mengajukan  usulan  penawaran  secara    tertulis, kewenangan  untuk  menentukan  cara penawaran,  jatuh  menjadi kewenanagan
   
   Kepala Kantor Lelang. Terserah menurut pendapatnya, cara penawaran yang dianggapnya tepat dan proporsional dengan pelelangan yang bersangkutan secara tertulis atau lisan.Yang dijelaskan diatas bertitik tolak dari Pasal 18 ayat 2 Kep. DJPLN No. 35/PL/2002. Akan tetapi, jika merujuk pada ketentuan Pasal  27 Kep. Menkeu No. 304/KMK 01/2002 jo. No. 450//KMK 01/2002, dan Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006, acuan penerapannya ialah :
• Pada prinsipnya cara penawaran lelang ditetapkan oleh Kepala Kantor Lelang, dengan memperhatikan usulan dari penjual
• Cara penawaran yang ditetapkan harus diumumkan di depan calon pembeli sebelum lelang di mulai.
  
  Akan tetapi, tanpa mengurangi ketentuan di atas, cara penawaran yang ditetapkan dapat didahului dengan pengumuman di media massa, selebaran, tempelan, media elektronik termasuk internet.Ibid. h. 149.
3. Harga Penawaran Tidak Dapat Diubah atau Dibatalkan Peserta Lelang
• Harga penawaran yang telah disampaikan, tidak dapat di batalkan peserta lelang yang bersangkutan
• Dengan ketentuan, apabila penawaran telah diterima dan di catat oleh Pejabat Lelang.

Untuk mengetahui siapa yang berkompeten mengajukan penawaran, merujuk pada Pasal 17 Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006:

1. Dilakukan Peserta Lelang Sendiri
   Yang paling utama mengajukan penawaran adalah peserta lelang sendiri, karena dia yang paling berhak dan berkepentingan atas penawaran itu.
2. Dilakukan oleh kuasanya
   Pada dasarnya tindakan Penawaran itu termasuk bidang hukum perdata, peserta lelang dapat mewakilkan tindakan hukum itu kepada kuasa dengan syarat:
• Sebelum pelaksanaan lelang, peserta memberi kuasa kepada orang lain untuk mengikuti atau mengajukan penawaran lelang .
• Pemberian kuasa harus dibuktikan dengan surat kuasa yang bermaterai cukup dengan dilampirkan fotocopi KTP/SIM/Paspor Pemberi Kuasa.
• Penerima Kuasa tidak boleh menerima lebih dari satu kuasa untuk barang yang sama.

Cara mengajukan penawaran lelang :

1. Pelaksanaan Lelang dilakukan secara Tertulis Pelaksanaan lelang dilakukan secara tertulis, cara penawarannya :

• Penawaran dilakukan secra tertulis yang disebut surat penawaran
• Dimasukkan dalam amplop tertutup, dan dimasukkan ke kotak transparan
• Dalam hal penawaran secara tertulis, peserta lelang tidak boleh mengajukan lebih dari satu Surat Penawaran terhadap barang yang sama.
• Dalam hal penawaran secra tertulis terdapat beberapa penawaran tertinggi yang harga penawarannya sama dan harga penawarannya sama dan harga penawaran mereka telah mencapai atau melampaui nilai limit.Ibid. h. 151
• Penawar tertinggi yang telah mencapai atau melampaui nilai limit, disahkan sebagai pembeli oleh Pejabat Lelang yang bersangkutan.

2. Penawaran Lelang dilakukan secara Lisan
Cara penawaran lelang yang dilakukan secara lisan merujuk pada Pasal 21 Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006 yang menggariskan tata caranya sebagai berikut:

• Pejabat Lelang dapat dibantu oleh Pemandu Lelang
  Menurut Pasal 1 Angka b Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK.07/2006, yang dimaksud dengan Pemandu Lelang adalah orang yang membantu Pejabat Lelang untuk menawarkan barang dalam suatu pelaksanaan lelang.
  
  Kehadiran dan keberadaan Pemandu Lelang membantu Pejabat Lelang dalam pelaksanaan lelang secara lisan tidak bersifat imperatif, tetapi fakultatif, yakni dapat dibantu Pemandu Lelang, dan Pemandu Lelang dapat berasal dari pegawai Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara atau dari luar Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara.
• Syarat Menjadi Pemandu Lelang
1. Pemandu yang berasal dari Pegawai Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara
• Pendidikan serendah – rendahnya SMA atau yang sederajat 
• Sehat Jasmani dan Rohani
• Lulus Diklat Pemandu Lelang atau mendapat rekomendasi dari Kepala Kantor Lelang.
• Memiliki kemampuan menawarkan barang
2. Pemandu Lelang yang berasal dari luar Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara.

Diusulkan oleh penjual kepada Kapala Kantor Lelang, Sehat jasmani dan Rohani, Pendidikan serendah – rendahnya SMA atau yang sederajat, Memiliki kemampuan menawarkan barang.

Menurut Pasal 22 Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006, pelaksanaan lelang yang tidak ada penawaran :

1. Oleh pejabat lelang di nyatakan sebagai Lelang Tidak Ada Penawaran
2. Untuk itu, Pejabat Lelang membuat Risalah Tidak Ada Penawaran,

Dalam hal seperti ini, apabila penjual menghendaki dilakukan lelang ulang, maka menurut pasal 17 Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006 harus dilakukan lelang ulang.

Peserta yang disahkan sebagai pembeli memikul kewajiban membayar:

1. Harga Lelang
2. Bea Lelang
3. Uang Miskin, dan pungutan lain yang diatur berdasarkan Peraturan Perundang – Undangan yang berlaku.

Tata cara pembayaran dan penyetoran dapat dijelaskan sebagai berikut :

1. Pembayaran secara tunai

Prinsip pembayaran uang hasil lelang secara tunai diatur pada Pasal 41 ayat 1 Peraturan Menteri keuangan jo. Pasal 27 Keputusan DJPLN dimaksud yang berbunyi:

Pembayaran Uang Hasil Lelang dilakukan secara tunai atau dengan cek / giro selambat – lambatnya 3 hari kerja setelah pelaksanaan lelang,

Bertitik tolak dari bunyi pasal diatas, pembayaran harus dilakukan:

• Pembeli membayar uang hasil lelang dengan uang kontan.
  Akan tetapi, ketentuan itu memperluas pengertian secara tunai. Tidak mutlak harus dengan uang kontan. Namun, diperluas meliputi pembayaran dengan cek atau giro. Dan jika uang hasil lelang yang harus dibayar besar, tidak praktis melunasinya dengan uang tunai. Lebih aman dan efisien dengan cek atau giro.
• Selambat – lambatnya 3 hari kerja setelah pelaksanaan Lelang
  Paling tepat dan ideal, pembeli langsung membayar pada hari pelaksanaan lelang, yakni segera setelah seorang peserta dinyatakan dan disahkan sebagai pembeli oleh pejabat lelang, langsung melunasi pembayaran. Akan tetapi, jika jika jumlahnya besar, tidak mungkin pembeli pada hari itu juga menyiapkan pelunasan dengan uang kontan.
  
  Sehubungan dengan itu, beralasan memberi kelonggaran kepada pembeli untuk menyiapkan pembayaran dalam jangka waktu yang dianggap memadai. Selambat – lambatnya 3 hari kerja setelah pelaksanaan lelang, pembeli wajib menyelesaikan pembayaran Uang Hasil Lelang, baik dengan uang kontan atau dengan cek maupun giro.

2. Secara Tunda/Tangguh

Pasal 41 ayat 2 Peraturan Menteri Keuangan, membuka kemungkinan pembayaran secara dispensasi. Pembeli tidak dibatasi harus membayar paling lambat 3 hari kerja setelah pelaksanaan lelang. Akan tetapi, diberi kelonggaran jangka waktu yang lebih panjang dengan syarat sebagai berikut :

a. Pembayaran secara Dispensasi Harus Mendapat Izin Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara

Pembayaran Uang Hasil Lelang yang tidak tunai hanya dapat dibenarkan :

1. Setelah mendapat izin tertulis dari Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara atas nama Menteri keuangan. Ibid. h. 155
2. Permohonan izin untuk itu, diajukan oleh penjual kepada Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara sebelum pengumuman lelang dilakukan.

Tanpa izin dari Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara, pembayaran harus dilakukan secara tunai selambat – lambatnya 3 hari kerja dari tanggal pelaksanaan lelang.

Dalam praktik dikenal beberapa bentuk dispensasi pembayaran.

a) Pembayaran Tunda atau Tangguh untuk sebagian

Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara dapat memberi izin dispensasi dalam bentuk pembayaran tunda untuk sebagian. Dalam hal yang demikian:

1. Pembeli Lelang wajib membayar tunai untuk sebagian paling lambat 3 hari kerja dari pelaksanaan lelang.
2. Sedangkan yang sebagian lagi ditunda pembayarannya sesuai dengan batas waktu yang ditetapkan Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara dalam surat izin dimaksud.
   
   Pada cara pembayaran tunda untuk sebagian, pembeli lelang langsung membayar tunai untuk sebagian, dan sisanya akan dilunasi kemudian, paling lambat dalam batas jangka waktu yang ditentukan dalam syarat izin Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara.
   
   Dan apabila si penanggung sudah menunjukkan benda – benda kepunyaan si berhutang dan pula memberikan persekot biaya yang diperlukan untuk melakukan penyitaan dan pelelangan penyitaan dan pelelangan itu yang harus melakukan adalah Kreditur sendiri, artinya Jurusita atas permintaan Kreditur, maka si penanggung dibebaskan dari tanggungan tentang ketidakmampuan si debitur yang terjadi sesudah itu. Misalnya Kreditur tidak segera melakukan penyitaan, sehingga  ada  barang –  barang yang  sudah  dijual  oleh Debitur, ini adalah kesalahan Kreditur sendiri.R.Subekti,, Aneka Perjanjian, (Bandung ,Citra Aditya Bakti, Cetakan kesepuluh, 1995). h. 170.

b) Pembayaran Tunda untuk Keseluruhan

Bentuk dispensasi yang kedua, pembayaran tunda, untuk keseluruhan kepada pembeli di beri izin untuk menunda seluruh pelunasan uang hasil lelang secara tunai. Pembayaran ditunda sampai batas waktu yang ditetapkan dalam surat izin Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara.

Tujuan dispensasi pembayaran tunda untuk keseluruhan adalah memberi kelonggaran kepada pembeli melunasi pembayaran dalam jangka waktu yang relatif memadai.

b. Pembayaran Tunda dengan Jaminan

Pada dasarnya, masalah pembayaran uang hasil lelang merupakan salah satu syarat yang ditetapkan penjual dalam permohonan lelang Kepala Kantor Lelang. Penjual dapat menentukan syarat pembayaran yang diinginkan, seperti:

1. Dilakukan secara tunai.
2. Pembayaran tunda untuk sebagian, misalnya 50% tunai dan 50 % tunda paling lama 20 atau 50 hari tanggal pelaksanaan lelang.
3. Pembayaran tunda untuk keseluruhan, misalnya paling lambat 30 hari dari tanggal pelaksanaan lelang.

Dalam hal seperti itu, apabila penjual dalam permohonannya mencantumkan syarat pembayaran tunda, dapat dijadikan dasar oleh Kepala Kantor Lelang untuk menerbitkan izin pembayaran secara tunda untuk sebagian atau keseluruhan.

Akan tetapi, jika bertitik tolak dari Pasal 41 ayat 2 Peraturan Menteri Keuangan jo. Pasal 27 ayat 3 Keputusan Direktorat Jenderal Piutang dan Lelang Negara dimaksud:

1. Pencantuman syarat pembayaran tunda yang dibuat penjual dalam permohonan lelang tidak cukup dijadikan dasar oleh Kepala Kantor Lelang untuk menerbitkan izin dispensasi.
2. Dan juga harus diajukan oleh penjual secara tertulis dalam bentuk permohonan izin tersendiri kepada Direktur Jenderal Piutang  dan Lelang Negara sebelum pengumuman lelang.

Dengan demikian, pemberian izin dispensasi pembayaran, tidak dapat diajukan penjual, lalu dalam dokumen persyaratan umum permohonan lelang. Akan tetapi, harus sengaja dimohonkan secara tertulis kepada Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara yang akan bertindak memberi izin atas nama Menteri keuangan. Ibid. h. 156

Pada dasarnya ketentuan di atas tidak bertentangan dengan Pasal 22 ayat 5 Peraturan Lelang, yang menegaskan Pengawasan Kantor Lelang berwenang memberi izin tertulis kepada pembeli untuk melakukan pembayaran tangguh / tunda. Cuma sekarang kewenangannya di berikan kepada Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara atas nama Menteri keuangan.

c. Pembayaran dispensasi dalam bentuk tunda dikaitkan dengan Pasal 26 Peraturan Lelang

Menurut ketentuan ini, apabila kepada pembeli di beri dispensasi pembayaran tunda, baik untuk sebagian ataupun keseluruhan, pembeli wajib menyerahkan jaminan/agunan.

Kewajiban itu merupakan asas yang tidak terpisahkan dari dispensasi penundaan/ penangguhan pembayaran Uang Hasil Lelang. Setiap dispensasi penundaan pembayaran harus diikuti dengan jaminan. Bentuk izin penundaan yang diberikan kepada pembeli, diikuti dengan pemberian jaminan, berupa:

1. Hipotek kapal berdasarkan Pasal 314 ayat 3 KUHD jo. Pasal 49 ayat 1 UU No. 21/1992 jo. Pasal 1168-1227 KUHPerdata atau Hipotek pesawat terbang berdasarkan Pasal 12 UU NO. 15/1992, jo. Pasal 1162- 1232 KUHPerdata.
2. Hak Tanggungan berupa tanah, berdasarkan UU No. 4 Tahun 1996.
3. Jaminan Fidusia, berdasarkan UU No. 42/1999.
4. Berbentuk borgtocht berdasarkan Pasal 1820 KUHPerdata.
5. Dan juga berbentuk gadai berdasarkan Pasal 1150 KUHPerdata.

Agar pemberian jaminan proporsional dengan prinsip utang dilindungi jaminan (secured debt) dan penjual berada pada posisi terjamin (secured) sehingga dikategori sebagai tagihan yang terjamin (secured claim), nilai jumlah jaminan harus melebihi besarnya kewajiban yang harus dibayar pembeli.

Pemberian jaminan yang cukup pada cara pembayaran tunda, merupakan syarat yang layak diterapkan dan dipenuhi pembeli. Oleh karena itu, dalam surat izin pemberian dispensasi pembayaran tunda yang diterbitkan Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara  sebaiknya  digantungkan pada  klausul    pemberian jaminan dari pembeli.Ibid. h. 157

Aspek – Aspek Hukum secara Umum yang dapat timbul dalam pelelangan

Dalam pelelangan memiliki aspek - aspek sebagai berikut :

1. Kewenangan Pengadilan Negeri untuk melelang barang sitaan tanpa perantaraan Kantor Lelang.

Penjualan barang yang disita menurut pertimbangan Ketua Pengadilan dapat dilaksanakan oleh orang yang melakukan penyitaan atau orang lain yang cakap dan dapat dipercaya yang ditunjuk oleh Ketua Pengadilan. Dengan ketentuan Pasal – Pasal ini berarti Pengadilan mempunyai pilihan untuk menentukan siapa yang akan melaksanakan pelelangan barang – barang sitaan yang ditanganinya. Ketentuan alternatif ini pada waktu lalu telah dilaksanakan oleh beberapa Pengadilan Negeri dengan melaksanakan sendiri lelang barang sitaannya.

Terhadap ketentuan tersebut maka pertama – tama harus diusahakan, agar barang – barang sitaan itu dijual dengan perantaraan kantor lelang, baru kalau didaerah wewenangnya itu tidak ada perantaraan Kantor Lelang, maka boleh pelelangan itu dilakukan oleh orang yang melakukan penyitaan atau orang lain yang cakap dan dipercaya, yang ditunjuk oleh Ketua Pengadilan Negeri. Lagi pula Vendu Reglement dianggap sebagai aturan lex spesialis di bidang lelang, dan karena itu substansinya lebih mengikat. Dan akhir – akhir ini sudah tidak banyak Pengadilan Negeri yang melaksanakan pelelangan sendiri, namun masalah tersebut masih diperlukan penegasan dari Mahkamah Agung agar setiap pelaksanaan lelang barang sitaan oleh Pengadilan Negeri harus dilakukan dengan perantaraan Kantor Lelang.

2. Masalah gugatan

Menurut Biro Hukum dan Hubungan Masyarakat Sekertaris Jenderal Departemen Keuangan sejak tahun 2000 sampai dengan Oktober 2010 tercatat 1824  perkara/gugatan  perdata  dan  145 perkara/gugatan  Tata  Usaha   Negara (TUN) yang berkaitan dengan Pengurusan Piutang dan Lelang Negara. Banyaknya perkara yang di ajukan oleh debitur atau pihak ketiga terhadap Departemen Keuangan c.q. Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara (BUPLN) tersebut, apabila dilihat dari segi materi gugatan atau alasan – alasan diajukannya gugatan dapat dilihat sebagai berikut :

• Adanya Itikad buruk dari pihak penggugat untuk mengulur – ulur pelaksanaan eksekusi atas barang jaminan.
• Adanya beberapa kelemahan dari kreditur dalam pengikatan kredit dan jaminan.
• Adanya beberapa kelemahan dalam proses administrasi Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara dalam beberapa kasus maupun proses pelelangan barang agunan.

3. Beding van eigenmachtige verkoop

Selama ini ketentuan Pasal 1178 ayat 2 KUHPerdata merupakan aturan sangat efektif dalam melaksanakan eksekusi hipotik secara parate eksekusi. Menurut Pasal ini dalam perjanjian hipotik disepakati ”Beding Van Eigenmachtige Verkoop” yang memberikan hak kepada Kreditur untuk menjual barang  hipotik   tanpa   melalui   Pengadilan  bila   debitur   wanprestasi. Dalam penerapannya sebagai berikut :Retnowulan Sutantio, dkk, Op. Cit. h. 53

• Secara tegas disebut dalam akta hipotik bahwa Debitur memberi kuasa mutlak kepada Kreditur untuk menjual barang agunan hipotik bila Debitur wanprestasi.
• Dengan pemberian kuasa tersebut penjualan lelang dapat dilakukan tanpa melalui Pengadilan.
• Penjualan barang harus tetap bersifat umum melalui Kantor Lelang sesuai ketentuan Pasal 1211 KUHPerdata.

Sebagai akibat saat ini Kantor Lelang cenderung untuk menghindari pelaksanaan ”Eksekutorial Verkoop” berdasarkan Pasal 1178 ayat 2 KUHPerdata. Padahal pihak perbankan, khususnya Bank swasta sangat mengharapkan dapat dilaksanakannya lembaga ini guna mempercepat proses penyelesaian kredit macet melalui lelang. Namun apabila pihak Lembaga Peradilan menganggap tetap di filter berupa fiat eksekusi Pengadilan Negeri, maka perlu dipertimbangkan suatu batas waktu yang cepat dalam pemberian fiat eksekusinya.

4. Masalah titel eksekutorial dalam lelang hipotik

Ketidakpastian mengenai titel eksekutorial hipotik harus dicantumkan pada akta hipotik atau sertifikat hipotik harusnya diselesaikan. Di satu sisi ada sementara hakim yang menganggap cacat hipotik bila titel eksekutorial dicantumkan pada akta hipotik. Agar hipotik memenuhi syarat formal sebagai grosse akta, maka Titel Eksekutorial harus sebagai grosse akta maka titel eksekutorial harus dicantumkan pada akta hipotik saat pemasangan hipotik.

Pencantuman Titel Eksekutorial pada sertifikat hipotik bertentangan dengan pasal 224 HIR jo. Pasal 51 dan 57 Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria mengingat bahwa Sertifikat Hipotik hanya merupakan tindakan administratif  belaka.  Di  sisi  lain  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional dengan

Surat Edaran No. SE-5943/3102/KBPN tanggal 29 Desember 1988 yang menetapkan bahwa pada akta hipotik/credietverband. Hal ini mendasarkan diri pada ketentuan Pasal 7 ayat 2 Peraturan Menteri Agraria No. 15 tahun 1961 yang menentukan bahwa sertifikat hipotik/credietverband mempunyai fungsi sebagai grosse. Agar masalah ini menjadi kendala dalam eksekusi kiranya perlu ada penegasan yang pasti.

5. Pengumuman lelang

Perihal pengumuman lelang eksekusi sejauh ini telah diatur dalam Undang – Undang No. 19 tahun 1959, dan Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006 yang pada pokoknya diatur sebagai berikut :

• Untuk pengumuman lelang barang tidak bergerak atau barang bergerak yang dijual bersama - sama dengan barang tidak bergerak di umumkan 2 kali dengan tenggang waktu berselang 15 hari. Pengumuman kedua harus dilakukan dalam surat kabar harian yang terbit didalam wilayah barang yang akan di lelang atau yang terdekat atau surat kabar beredar dalam  wilayah  tersebut dan  yang  berdekatan  dengan  tempat   objek lelang terletak.Mahkamah Agung RI, Op.Cit. h. 97.
• Untuk penjualan barang bergerak diumumkan menurut kebiasaan setempat dan penjualan tidak dapat dilakukan sebelum lewat hari ke delapan setelah barang – barang itu disita.

Tidak dijelaskan bagaimana pengumuman dilakukan apabila diperlukan lelang ulang karena sebelumnya lelang tersebut tidak laku atau di    tahan karena belum mencapai harga yang diinginkan. Begitu juga dengan pengertian kebiasaan setempat untuk pengumuman lelang barang bergerak, pada masa sekarang perlu dipertegas mengingat nilai jual barang bergerak yang dilelang dapat berjumlah milyaran dan kebiasaan sekarang mengumumkan lelang melalui surat kabar harian sudah menjadi kebiasaan yang patut di pertimbangkan.

Di samping itu juga perlu dipertimbangkan bahwa dalam hal pemohon eksekusi tidak mampu membiayai iklan pada surat kabar harian terlebih dahulu dan barang yang akan dilelang diperkirakan hasil penjualannya tidak sebanding dengan biaya iklan yang akan dikeluarkan, maka untuk itu barangkali diperlukan untuk memberi kewenangan kepada Ketua Pengadilan Negeri menggunakan cara pengumuman lelang tidak melalui surat kabar harian, tapi cukup dengan pengumuman tempel atau selebaran atau cara – cara lain yang dianggap lebih efisien dan efektif.

6. Harga limit lelang

Harga limit lelang merupakan satu aspek penting yang diperhatikan dalam pelaksanaan lelang. Harga Limit yang berfungsi sebagai patokan terendah yang harus dicapai dalam pelaksanaan lelang perlu ditetapkan secara optimal. Untuk itu menetapkan harga limit dalam jumlah yang optimal adalah tidak mudah. Dalam hal harga limit ditetapkan pada tingkat harga yang belum optimal biasanya mendorong pihak – pihak yang tidak bertanggung jawab untuk membocorkannya demi kepentingan tertentu. Maka oleh sebab itu harga limit lelang yang sifatnya wajib seperti eksekusi pada dasarnya dirahasiakan.   Dalam praktek harga limit juga ada, sifatnya terbuka, seperti harga limit untuk lelang yang sifatnya sukarela. Retnowulan Sutantio,dkk, Op. Cit. h. 56.

Untuk melindungi para pihak yang berkepentingan dalam lelang eksekusi tentunya penetapan besarnya harga limit harus ada dan harus dapat dipertanggung jawabkan. Ketiadaan harga limit dapat menimbulkan kerawanan. Harga limit yang tidak optimal juga dapat menjadi bencana bagi Pemohon Lelang. Oleh sebab itu untuk menetapkan harga limit tersebut sebaiknya dibentuk tim kecil dan tim kecil tersebut harus dapat menghimpun masukan – masukan harga dari berbagai instansi terkait termasuk Kantor Lelang Negara. Berdasarkan taksasi yang ditetapkan tim kecil, maka Ketua Pengadilan Negeri atau Ketua PUPN menetapkan harga limit lelang.

7. Gugatan terhadap harga lelang

Sering kantor lelang digugat karena dianggap menjual barang dengan harga yang rendah. Terbentuknya harga sebenarnya ditentuak oleh pasar yaitu karena ada permintaan dan penawaran. Dalam pelaksanaan lelang, harga terbentuk berdasarkan mekanisme pasar dengan penawaran yang kompetitif. Di samping itu harga limit yang dapat dipertanggungjawabkan. Pejabat lelang tidak akan melepas barang, apabila harga lelang di bawah harga yang diinginkan si penjual. Dengan demikian tidak wajar jika Kantor Lelang di gugat mengenai harga lelang yang rendah.

Untuk itu mengenai soal harga yang terbentuk dalam lelang tidak terlalu mudah menyalahkan Kantor Lelang. Sebaiknya hal ini harus di waspadai, karena akan sangat mudah dijadikan alasan untuk menggugat, sekedar untuk menunda pengosongan dan sebagainya. Hal ini akibat adanya perbedaan kepentingan antara kreditur dan debitur.

8. Ketepatan waktu pelaksanaan lelang

Setiap pelaksanaan lelang biasanya diumumkan terlebih dahulu kapan, di mana, dan jam berapa lelang dilaksanakan. Sering terjadi pada lelang atas permintaan Pengadilan Negeri soal ketetapan waktu tidak terjamin.

Sementara itu Kantor Lelang juga sering kali memberi toleransi. Hal ini seharusnya jangan samapi terjadi karena rawan gugatan. Untuk itu waktu yang telah di jadwalkan dapat dipenuhi oleh pihak Pengadilan Negeri. Seandainya pelaksanaan tidak dapat dilakukan sesuai dengan jadwal, sebaiknya lelang tetap dibuka tepat waktu. Selanjutnya kepada peserta dapat diberikan penjelasan sehingga terdapat kepastian dan juga untuk menghindari timbulnya complaint dan kecurigaan dari peserta lelang. Masalah ini juga yang menjadi alasan gugatan.

9. Para pihak yang dilarang membeli melalui lelang.

Meskipun sulit untuk dibuktikan masih ada berbagai pihak yang sebenarnya dilarang untuk ikut membeli dalam lelang tetapi secara langsung atau tidak langsung telah membeli atau ikut membelinya.

Apabila hal ini terjadi dan terus dibiarkan, maka masalah ini akan mengganggu jalannya sistem yang pada akhirnya menjadi kendala dan mendiscourage masyarakat untuk membeli barang eksekusi. Akibatnya bisa merugikan Debitur maupun negara dan masyarakat pada umumnya.

Aturan barang untuk ikut membeli ini sebenarnya sudah ada Pasal 1468 dan 1469 KUHPerdata. Para Hakim, Jaksa, Panitera, Advokat, Pengacara, Juru Sita, Notaris, Pejabat Lelang yang menangani kasus atas barang yang dlelang, dilarang ikut membeli. Agar aturan ini lebih efektif ada baiknya apabila Mahkamah Agung berkenan memberi penegasan. Khususnya kepada para Pejabat Lelang, Menteri Keuangan telah menegaskan kembali adanya larangan ini.